Hausmeisterservice & Winterdienst von der Steuer absetzen — was Vermieter wissen sollten
Ein Punkt, der bei der Entscheidung für einen Hausmeisterservice oft untergeht: Für Vermieter sind die Kosten in aller Regel steuerlich absetzbar — und mindern damit die effektive Belastung deutlich stärker, als viele erwarten.
Werbungskosten bei Vermietungseinkünften
Wer eine Immobilie vermietet, kann Ausgaben, die im Zusammenhang mit dieser Immobilie stehen, als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen (§ 9 i. V. m. § 21 Einkommensteuergesetz). Dazu zählen typischerweise auch die Kosten für Hausmeisterservice, Treppenhausreinigung, Winterdienst und Außenanlagenpflege — sie mindern unmittelbar das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.
Was ist mit umlagefähigen Betriebskosten?
Viele dieser Leistungen zählen zu den Betriebskosten, die laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden dürfen — Gebäudereinigung und Gartenpflege sind in § 2 Nr. 9 und Nr. 10 BetrKV ausdrücklich genannt, Straßenreinigungskosten (worunter nach gängiger Praxis auch der Winterdienst fällt) in Nr. 8. Voraussetzung ist immer, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. In diesem Fall stehen den Werbungskosten beim Vermieter entsprechende Einnahmen aus der Nebenkostenabrechnung gegenüber, der Effekt ist für den umgelegten Teil steuerlich neutral. Trotzdem lohnt sich der korrekte Ansatz, weil:
- bei Leerstand keine Umlage auf Mieter möglich ist — die vollen Kosten bleiben dann abzugsfähig,
- nicht umlagefähige Anteile (z. B. Verwaltungsanteile oder kleine Instandhaltungsarbeiten im Rahmen des Hausmeisterservice) weiterhin als Werbungskosten geltend gemacht werden können.
Unterschied zu haushaltsnahen Dienstleistungen
Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG) — hier lassen sich 20 % der Lohnkosten (nicht der Materialkosten), maximal 4.000 € pro Jahr, direkt von der Steuerschuld abziehen. Das gilt aber nur für selbst bewohntes Eigentum. Bei vermieteten Objekten ist stattdessen der Werbungskostenabzug einschlägig — der ist nicht auf 4.000 € gedeckelt und bezieht auch Materialkosten mit ein.
Gewerbeimmobilien und Unternehmen
Ist Eigentümer der Immobilie ein Unternehmen (z. B. eine GmbH) oder handelt es sich um eine gewerblich genutzte Immobilie, sind die Kosten für Hausmeisterservice, Reinigung und Winterdienst regelmäßig als Betriebsausgaben voll abzugsfähig (§ 4 Abs. 4 EStG) — ohne die Einschränkungen, die bei privaten Vermietungseinkünften teilweise zu beachten sind.
Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation empfehlen wir, mit Ihrem Steuerberater zu sprechen — gerne stellen wir dafür eine übersichtliche Rechnung mit allen relevanten Positionen zur Verfügung.
Quellen
Kein Rechts- oder Steuerrat
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Fristen und Zuständigkeiten können sich ändern und im Einzelfall abweichen. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt bzw. Steuerberater oder die zuständige Behörde.
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