WEG-Reform seit 2020: Was sich für die Beauftragung von Hausmeister- und Reinigungsdienstleistungen geändert hat

Wer als Hausverwaltung oder Beiratsmitglied schon einmal mitten in der Saison einen Winterdienst oder eine Treppenhausreinigung beauftragen musste, kennt die Rückfrage: Brauchen wir dafür nicht erst einen Eigentümerbeschluss? Seit dem 1. Dezember 2020 gilt die reformierte Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG) — und die Antwort fällt seitdem in den allermeisten Fällen deutlich einfacher aus als früher.

Die zentrale Änderung: Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen

Zwei Neuerungen greifen dabei ineinander. Erstens ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer seit der Reform ausdrücklich selbst rechtsfähig — sie kann nach § 9a Abs. 1 WEG Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Vertragspartner eines Hausmeister- oder Reinigungsdienstleisters ist also die Gemeinschaft als solche, nicht die Summe der einzelnen Eigentümer.

Zweitens bestimmt § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG, dass der Verwalter diese Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertritt — ohne Wertgrenze und ohne allgemeinen Beschlussvorbehalt. Entscheidend für die Praxis ist aber Satz 3 derselben Vorschrift: „Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.“ Vor der Reform war genau dieser Punkt eine ständige Unsicherheitsquelle — wie weit die Vollmacht des Verwalters im Außenverhältnis reichte, richtete sich nach Teilungserklärung, Verwaltervertrag und Beschlusslage und war im Streitfall oft schwer zu beurteilen.

Für die Beauftragung heißt das heute: Unterschreibt der Verwalter einen Reinigungs- oder Hausmeistervertrag, ist dieser Vertrag im Regelfall wirksam — auch dann, wenn die Eigentümer intern eine Wertgrenze beschlossen hatten, die dabei überschritten wurde. Der Dienstleister muss die interne Beschlusslage weder kennen noch prüfen.

Die eine wichtige Ausnahme

Das Gesetz nennt in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG genau zwei Geschäfte, für die der Verwalter zusätzlich einen Beschluss der Wohnungseigentümer braucht: den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags und den Abschluss eines Darlehensvertrags. Für einen laufenden Hausmeister-, Reinigungs-, Garten- oder Winterdienstvertrag ist diese Ausnahme praktisch nie einschlägig.

Häufiger ist ein anderer Sonderfall: Hat die Gemeinschaft überhaupt keinen Verwalter — etwa in einer kleinen Anlage, die sich selbst verwaltet —, wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Dann unterschreiben entweder alle Eigentümer oder eine ausdrücklich bevollmächtigte Person. Wer in dieser Konstellation Angebote einholt, sollte die Vertretungsfrage vor Vertragsschluss klären, nicht danach.

Außenverhältnis und Innenverhältnis — der Unterschied, der oft verwechselt wird

Dass die Vertretungsmacht nach außen nicht beschränkbar ist, bedeutet nicht, dass der Verwalter im Verhältnis zur Gemeinschaft freie Hand hätte. Das Innenverhältnis regelt § 27 WEG: Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen — oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern. Genau hier gehören Wertgrenzen und Zustimmungsvorbehalte hin.

Überschreitet der Verwalter eine solche interne Grenze, bleibt der nach außen geschlossene Vertrag mit dem Dienstleister trotzdem wirksam. Die Folgen treffen dann das Innenverhältnis: Der Verwalter kann sich gegenüber der Gemeinschaft schadensersatzpflichtig machen, im Wiederholungsfall bis hin zur Abberufung. Der Dienstleister ist davon nicht betroffen. Ein Beschluss, der die Vertretungsmacht „auch gegenüber Dritten“ begrenzen soll, ändert an dieser Aufteilung nichts — er entfaltet seine Wirkung ausschließlich im Innenverhältnis.

Aktuell: Der BGH hat die „Drei-Angebote-Regel“ gekippt

Viele Instanzgerichte verlangten jahrelang, dass vor der Vergabe größerer Maßnahmen mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen müssen — andernfalls galt der Beschluss als anfechtbar. Mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) hat der Bundesgerichtshof dieser schematischen Regel für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Absage erteilt: Eine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote besteht nicht.

Entwarnung ist das aber nicht. Erforderlich bleibt eine hinreichende Tatsachengrundlage, gemessen am Maßstab eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers — die kann auch aus belastbaren Erfahrungen mit einem bewährten Dienstleister bestehen. Umgekehrt kann ein Beschluss auch dann fehlerhaft sein, wenn drei Angebote vorlagen, das beauftragte Unternehmen aber objektiv ungeeignet oder der Preis deutlich überhöht ist. Für die Praxis heißt das: Nicht die Zahl der Angebote zählt, sondern eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage.

Was das für die Beauftragung konkret bedeutet

• Schneller handlungsfähig: Reinigungs-, Hausmeister- und Winterdienstverträge lassen sich abschließen, ohne auf die nächste Eigentümerversammlung zu warten — relevant vor allem dann, wenn ein bisheriger Dienstleister kurzfristig ausfällt oder die Wintersaison bevorsteht.
• Weniger Rückfragen auf Dienstleisterseite: Ein von der Verwaltung unterzeichneter Vertrag ist eine belastbare Grundlage. Das verkürzt die Zeit zwischen Angebot und Leistungsbeginn spürbar.
• Kontrolle verlagert sich, sie verschwindet nicht: Beirat und Eigentümer steuern über Wertgrenzen, Berichtspflichten und die jährliche Entlastung — nicht über die Frage, ob ein einzelner Vertrag wirksam zustande gekommen ist.
• Der Vertragsinhalt bleibt der Hebel: Laufzeit, Kündigungsfrist und Leistungsbeschreibung entscheiden darüber, wie beweglich die Gemeinschaft bleibt. Wie unterschiedlich das ausfallen kann, zeigt unser Artikel Monatlich kündbar vs. Jahresvertrag.

Ob dabei ein Anbieter für alle Gewerke sinnvoller ist als mehrere Spezialisten, ist eine davon unabhängige Frage — die Abwägung dazu steht in Hausmeisterservice vs. Einzelfirma. Und wie die beauftragten Leistungen später sauber in der Betriebskostenabrechnung landen, behandelt Betriebskosten korrekt umlegen.

Wie Zamsa hilft

Wir arbeiten für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften im Kreis Groß-Gerau, in Darmstadt, Neu-Isenburg, Oberursel und Umgebung — mit einer nach Leistungsarten getrennten Leistungsbeschreibung, damit der Vertrag zur späteren Abrechnung passt, und mit dokumentierten Einsätzen im Kundenportal, die eine Verwaltung im Zweifel jederzeit gegenüber den Eigentümern belegen kann. Was zum Leistungsumfang gehört, steht auf unserer Seite Hausmeisterservice.

Dieser Beitrag beschreibt die allgemeine Rechtslage nach der WEG-Reform und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Gerade wenn über konkrete Vertretungsbefugnisse gestritten wird, empfiehlt sich die Rücksprache mit einer auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Kanzlei.