Dachlawinen und Eiszapfen: Wann haftet der Eigentümer?

Nach einem kräftigen Schneefall kommt die Sonne, und auf dem Dach setzt sich der Schnee in Bewegung. Rutscht er auf ein parkendes Auto oder trifft ein Eiszapfen jemanden am Hauseingang, stellt sich schnell die Frage: Haftet der Eigentümer? Die Gerichte sind hier zurückhaltender, als viele glauben, aber nicht in jedem Fall. Ein Überblick, was in Hessen gilt, was Gerichte entschieden haben und was Eigentümer bei Tauwetter tun können.

Schreibt Hessen Schneefanggitter vor?

Nicht mehr. Die alte Hessische Bauordnung verlangte Vorrichtungen gegen herabfallenden Schnee und Eis, soweit die Verkehrssicherheit es erforderte. Mit der neuen Bauordnung vom 28. Mai 2018 ist diese Vorschrift weggefallen. Die Handlungsempfehlungen des Landes zur Bauordnung stellen aber klar: Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers bleibt bestehen. Schutzmaßnahmen wie Schneegitter oder Vordächer können aus Gründen der Verkehrssicherheit weiterhin erforderlich sein.

Wer im Internet etwas anderes liest, stößt oft auf die Regeln anderer Bundesländer. Brandenburg schreibt Schneefanggitter zum Beispiel zwingend vor, in Nordrhein-Westfalen können sie verlangt werden. Für Hessen gilt das nicht.

Die Grundregel der Gerichte

Eine allgemeine Pflicht, andere vor Dachlawinen zu schützen, haben Eigentümer nach der Rechtsprechung nicht. So hat es etwa das Oberlandesgericht Hamm 2012 festgehalten. Schutzmaßnahmen sind nur bei besonderen Umständen nötig. Dabei schauen die Gerichte vor allem auf:

• die allgemeine Schneelage am Ort,
• Beschaffenheit und Lage des Gebäudes,
• die ortsüblichen Sicherheitsvorkehrungen,
• die konkreten Schneeverhältnisse an dem Tag,
• Art und Umfang des Verkehrs, der gefährdet ist.

Warnen muss der Eigentümer nur, wenn die Gefahr trotz der Sorgfalt, die man von Passanten erwarten kann, nicht rechtzeitig zu erkennen ist. Denn grundsätzlich, so das Gericht, muss jeder damit rechnen, dass im Winter Schnee oder Eis von Dächern fällt.

Was Gerichte entschieden haben

• Auto auf der Straße, schneearme Gegend: Das Oberlandesgericht Hamm sah 2023 keine Pflicht zu Schneefanggittern, weil Essen zu den schneearmen Gegenden gehört. Bei solchem Wetter müsse jeder mit herabfallendem Schnee rechnen. Auch Warnschilder waren nicht nötig: Der Autofahrer hätte das verschneite Dach sehen können (11 U 67/22).
• Mieterauto direkt an der Hauswand: Das Oberlandesgericht Düsseldorf verneinte 2013 eine Pflicht zu Schneefanggittern, auch hier wegen der schneearmen Gegend. Ein Warnschild hätte nichts gebracht, weil auf allen Dächern sichtbar Schnee lag. Ein Vermieter hat dabei keine weitergehenden Pflichten als ein Eigentümer, der nicht vermietet (I-10 U 18/13).
• Schneefanggitter vorhanden: Das Amtsgericht München entschied 2014, dass der Eigentümer mit dem Anbringen eines Schneefanggitters seine Pflicht erfüllt hatte. Einen sicheren Parkplatz muss der Autofahrer selbst wählen (274 C 32118/13).
• Auto unter einer Dachgaube: Das Landgericht Traunstein wies 2025 die Klage ab. Die Schneefanggitter aus der Baugenehmigung waren vorhanden, zusätzliche Gitter an den Gauben nicht nötig. Auch ein Warnschild nicht: Das Tauwetter war für die Klägerin genauso erkennbar, sie hätte weiter weg vom Dach parken können. Das Oberlandesgericht München hat das bestätigt (6 O 1221/24 und 1 U 904/25).
• Hotelparkplatz unter dem Dach: Anders sah es das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Jahr 2000. Ein Hotel hatte Gästeparkplätze direkt unter dem Dach eingerichtet. Bei Lawinengefahr musste es dort sperren oder zumindest warnen, weil Gäste, die nur kurz bleiben, das örtliche Wetter nicht kennen (22 U 90/98).

Und bei Eiszapfen?

Für Schäden durch Teile eines Gebäudes, die sich lösen, gibt es mit § 836 BGB eine strengere Regel. Für Schnee und Eis auf dem Dach gilt sie nach Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm aber nicht: Sie seien keine „Teile des Gebäudes“. Es bleibt bei der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB.

Ein geprüftes Urteil speziell zu Eiszapfen haben wir nicht gefunden. Naheliegend ist, dass dieselben Grundsätze gelten wie bei Dachlawinen: Entscheidend ist, ob die Gefahr erkennbar war und ob der Eigentümer zumutbar etwas dagegen tun konnte. Eiszapfen hängen häufig dort, wo Rinnen überlaufen oder verstopft sind, also oft genau über Eingängen und Gehwegen. Warum regelmäßige Rinnenpflege hilft, steht in unserem Artikel Dachrinne reinigen: Wie oft, wer ist zuständig und wer zahlt?.

Schneelast auf Flachdächern

Bei Flachdächern und Hallen geht es weniger um Lawinen als um das Gewicht. Für die Statik ist Deutschland in Schneelastzonen eingeteilt. Nach der Zuordnung des Deutschen Instituts für Bautechnik liegen Darmstadt, der Kreis Groß-Gerau mit Riedstadt und der Kreis Offenbach mit Neu-Isenburg in Zone 1, Oberursel im Taunus in Zone 2.

Die Werte dieser Zonen sind langjährige Durchschnitte und können überschritten werden. Die Deutsche Gesetzliche Unfallversicherung (DGUV) beschreibt deshalb, was zu tun ist: Der Gebäudebetreiber muss rechtzeitig ermitteln, ob geräumt werden muss. Vorher braucht es ein Räumkonzept und eine Gefährdungsbeurteilung. Ist die zulässige Zusatzlast überschritten, darf niemand mehr aufs Dach, und im Gebäude darf sich niemand aufhalten.

Was Eigentümer bei Tauwetter tun können

• Gefahrenstellen kennen: Hauseingänge, Gehwege unter der Traufe, Stellplätze und Carports an der Dachkante.
• Absperren oder warnen, wo Menschen nicht mit der Gefahr rechnen, vor allem dort, wo Sie selbst Besucher hinlenken. Eine öffentliche Straße darf der Eigentümer allerdings nicht selbst absperren, so das Oberlandesgericht Hamm.
• Rinnen frei halten, damit Wasser nicht überläuft und als Eiszapfen an der Kante gefriert.
• Schneefanggitter prüfen lassen, wenn das Dach steil ist und direkt über einem Gehweg oder Eingang endet. Das entscheidet ein Dachdecker, nicht der Hausmeister.
• Aufgaben klar verteilen: Die Verkehrssicherungspflicht kann vertraglich auf andere übertragen werden. Wer sie abgibt, behält aber eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Das hat der Bundesgerichtshof 2008 bestätigt (VI ZR 126/07).

Wie Zamsa hilft

Im Winterdienst halten wir Gehwege, Eingänge und Stellplätze frei und dokumentieren jeden Einsatz im Kundenportal. Dachrinnen und Fallrohre kontrollieren wir im Hausmeisterservice bei der Objektbegehung. Was uns auffällt, melden wir mit Foto an Sie oder die Verwaltung, damit es vor dem Winter erledigt wird. Wie die Pflichten am Boden aussehen, steht in unserem Artikel Haftung bei Glatteis-Unfällen ohne Winterdienst.