Müll im Mehrfamilienhaus: Was Fehlwürfe wirklich kosten

Fehlwürfe sind kein Umwelt-, sondern ein Kostenthema. Sie erhöhen die Rechnung, und die Erhöhung landet über die Betriebskostenabrechnung bei allen — auch bei denen, die richtig trennen. Was Fehlwürfe konkret auslösen, wo die Grenze zwischen laufenden Müllkosten und einmaliger Entrümpelung verläuft und was ein geordneter Mülldienst daran ändert.

Warum das die Verwaltung doppelt trifft

Die Kosten der Müllbeseitigung sind nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig. Genau das macht Fehlwürfe zu einem Ärgernis mit zwei Seiten: Sie treiben die Kosten, und weil sie umgelegt werden, erklärt die Verwaltung anschließend jedem Mieter, warum seine Abrechnung gestiegen ist — auch demjenigen, der nichts falsch gemacht hat.

Voraussetzung der Umlage im Mietverhältnis bleibt dabei, dass sie überhaupt vereinbart ist; § 556 Abs. 1 BGB verlangt eine entsprechende Abrede im Mietvertrag. Die BetrKV sagt nur, welche Kosten dafür in Betracht kommen. Die Grundlagen dazu stehen ausführlich im Beitrag zur Umlage von Hausmeister- und Reinigungskosten.

Was in der Praxis passiert

Der Ablauf ist fast immer derselbe, und er beginnt klein. Landet in einer Wertstofftonne zu viel Fremdmaterial, wird sie als Restmüll eingestuft: Sie wird dann zum teureren Tarif entsorgt oder gar nicht erst geleert. Bleibt sie stehen, ist der Standplatz beim nächsten Turnus voll. Was nicht mehr hineinpasst, stellen Bewohner daneben.

Ab diesem Punkt ist es kein Trennungsproblem mehr. Ein überquellender Standplatz zieht weiteren Sperrmüll an — was einmal daneben steht, senkt die Hemmschwelle für den Nächsten. Dazu kommen Geruch, Verschmutzung der Fläche und, je nach Lage und Jahreszeit, Ratten. Der Aufwand, das wieder einzufangen, ist ein Vielfaches dessen, was die regelmäßige Kontrolle gekostet hätte.

Sperrmüll und herrenlose Gegenstände

Was im Keller oder am Standplatz abgestellt wird und niemandem zuzuordnen ist, muss der Eigentümer entsorgen lassen. Bei der Frage, ob diese Kosten umlagefähig sind, wird häufig zu schnell mit Nein geantwortet — die Rechtslage ist differenzierter.

Betriebskosten setzen voraus, dass die Kosten laufend entstehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedeutet „laufend“ aber nicht, dass die Kosten jedes Jahr und in derselben Höhe anfallen müssen. Es genügt, wenn sie in größeren Abständen wiederkehren; der BGH hat Abstände von mehreren Jahren als ausreichend angesehen. Für die Entsorgung von Sperrmüll heißt das: Fällt sie in einer Liegenschaft regelmäßig an, kann sie umlagefähig sein, sofern die Umlage vereinbart ist.

Nicht umlagefähig ist dagegen die einmalige Aktion — die Kellerentrümpelung nach einem Eigentümerwechsel, die Räumung eines Verschlags, der jahrelang niemandem gehörte. Sie ist kein wiederkehrender Vorgang und damit keine Betriebskostenposition. Die Grenze verläuft also nicht zwischen „Müll“ und „Sperrmüll“, sondern zwischen wiederkehrend und einmalig.

Weil diese Abgrenzung im Einzelfall streitig sein kann, lohnt es sich, sie schon bei der Beauftragung sichtbar zu machen statt erst in der Abrechnung.

Was ein geordneter Mülldienst ändert

• Standplatzkontrolle im festen Turnus. Der Zustand wird gesehen, bevor er eskaliert — nicht erst, wenn sich jemand beschwert.
• Tonnen raus- und reinstellen. Klingt nebensächlich, entscheidet aber darüber, ob überhaupt geleert wird.
• Standplatz reinigen. Ein sauberer Platz bleibt länger sauber; das ist keine Behauptung, sondern die Erfahrung aus jedem Objekt, in dem beides einmal nebeneinander lag.
• Fehlwürfe melden statt sie zu ignorieren. Mit Datum und Foto — das ist die Grundlage, auf der die Verwaltung überhaupt jemanden ansprechen kann.
• Entrümpelung als getrennt beauftragte Einzelleistung mit eigener Rechnung. Damit bleibt in der Buchhaltung sauber getrennt, was laufender Betrieb ist und was einmalige Maßnahme — und die Abrechnung muss nicht nachträglich auseinandersortiert werden.

Der Mülldienst ist Teil unseres Hausmeisterservice; die Reinigung des Standplatzes selbst gehört zur Gebäudereinigung.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall. Ob eine konkrete Position umlagefähig ist, hängt von der Umlagevereinbarung, der örtlichen Satzung und den Umständen des Einzelfalls ab. Bei Abrechnungsfragen empfiehlt sich die Abstimmung mit dem Steuerberater oder einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.