Treppenhaus als Fluchtweg: Was darf dort stehen — und was nicht?

Der Kinderwagen im Erdgeschoss, das Fahrrad unter der Treppe, das Schuhregal vor der Wohnungstür: Kaum ein Thema beschäftigt Verwaltungen so regelmäßig — und kaum eines wird so oft am falschen Ende angefasst. Wer es als Frage der Hausordnung behandelt, streitet jede Woche neu. Wer weiß, woher die Anforderung tatsächlich kommt, argumentiert einmal und muss danach nur noch kontrollieren.

Das ist kein Fall für die Hausordnung

Der entscheidende Punkt zuerst: Ein notwendiger Treppenraum ist eine bauordnungsrechtliche Kategorie, keine Vereinbarung zwischen Mietparteien. § 38 Abs. 1 der Hessischen Bauordnung bestimmt, dass jede notwendige Treppe zur Sicherstellung der Rettungswege aus den Geschossen ins Freie in einem eigenen, durchgehenden Treppenraum liegen muss. Und weiter: Notwendige Treppenräume müssen so angeordnet und ausgebildet sein, dass die Nutzung der notwendigen Treppen im Brandfall ausreichend lang möglich ist.

Diese Vorschrift beschreibt, wie gebaut wird — sie enthält keine Liste von Gegenständen, die dort nicht stehen dürfen. Der Anknüpfungspunkt für den laufenden Betrieb ist § 14 HBO: Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.

Aus beidem zusammen ergibt sich das, was in der Praxis zählt: Der Treppenraum ist der erste Rettungsweg, und er muss diese Funktion behalten. Eine Hausordnung kann das konkretisieren. Sie ist aber nicht die Rechtsgrundlage, sondern deren Umsetzung — und das ist der Unterschied, der ein Gespräch mit einem Mieter trägt.

Zwei Gründe, und beide zählen

Abgestellte Gegenstände sind aus zwei voneinander unabhängigen Gründen ein Problem. Wer nur einen davon nennt, bekommt regelmäßig das Gegenargument zurück, es sei ja genug Platz.

• Brandlast. Kinderwagen, Polster und Kunststoffteile entwickeln im Brandfall dichten, giftigen Rauch. Sie machen aus einem Treppenraum, der Rauch möglichst lange heraushalten soll, eine Rauchquelle — und zwar genau in dem Schacht, durch den alle nach unten müssen.
• Hindernis. Im verrauchten Treppenhaus sieht niemand, worüber er stolpert. Das gilt für Bewohner, die hinaus wollen, ebenso für die Feuerwehr, die mit Gerät und Atemschutz nach oben muss — gegen den Strom und mit deutlich mehr Breite als eine Person allein.

Was die Rechtsprechung differenziert

Pauschale Aussagen sind in beide Richtungen falsch. Weder gilt „alles verboten“ noch „darf ruhig stehen“. Bewertet wird die konkrete Situation: Ein zusammengeklappter Kinderwagen an einer breiten Stelle wird anders beurteilt als ein Fahrrad in einem engen Flur. Entscheidend sind die verbleibende Durchgangsbreite, die Übersichtlichkeit und die Frage, ob der Gegenstand im Ernstfall zum Hindernis wird.

Für die Verwaltung folgt daraus etwas Unbequemes: Die Frage lässt sich nicht ein für alle Mal beantworten, sondern nur je Haus und je Stelle. Genau deshalb ist die schriftliche Feststellung, was wo steht, mehr wert als jede weitere Klausel in der Hausordnung.

Was Verwaltungen praktisch tun können

Eine Regelung in der Hausordnung reicht nicht. Sie muss kontrolliert werden, und die Kontrolle muss nachvollziehbar sein — sonst steht im Streitfall Aussage gegen Aussage, und im Schadensfall fehlt der Nachweis, dass die Verwaltung ihrer Pflicht nachgekommen ist.

Genau da setzen wir an. Bei der turnusmäßigen Begehung halten wir fest, was wo steht: mit Datum, Ort und Foto. Daraus wird zweierlei. Erstens eine belastbare Grundlage für die Ansprache des Mieters — nicht „uns wurde zugetragen“, sondern eine Feststellung mit Zeitpunkt. Zweitens ein fortlaufender Nachweis, dass kontrolliert wurde, auch für die Zeiträume, in denen nichts zu beanstanden war.

Wie eine solche Begehung aufgebaut ist und was sie sonst noch aufdeckt, steht im Beitrag zur Objektbegehung. Zum Turnus der Treppenhausreinigung selbst — die häufig im selben Gang miterledigt wird — gibt es eine eigene Checkliste. Den Leistungsumfang beschreibt unsere Seite Gebäudereinigung.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung der Hessischen Bauordnung sowie die Bewertung der konkreten baulichen Situation durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Bei Streitigkeiten mit Mietparteien empfiehlt sich die Abstimmung mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.